Стратегии преодоления рисков ипотечного заемщика

О том, сколько опасностей подстерегает сегодня простого ипотечника, написано много. Но вот способы экономической подстраховки во всех средствах массовой информации почему-то обходят стороной.

Дабы воссоздать верность в освещении болезненной для любого держателя кредитного договора темы расплаты по долгам в период глобального экономического кризиса, давайте выясним, что можно предпринять, чтобы не угодить в клиенты к коллекторским агентствам, и так ли уж страшен черт, как его малюют.

Рассмотрим некоторые риски ипотечного заемщика и стратегии их преодоления.

Потеря или уменьшение основного дохода

Этот обличье риска снижается при наличии у заемщика сбережений или источника постоянного дохода, не зависящего от ситуации на рынке труда, - например, сдаваемой в аренду недвижимости. Всегда послужит дополнительной материальной опорой вероятность заработка, параллельного основному. Марина Жегова, шеф департамента поддержки коммерциала ООО "Фосборн Хоум" советует любому держателю кредитного договора для подстраховки ещё иметь в распоряжении денежный запас в размере полугодовых платежей по ипотечному кредиту.

"Несколько легче снизить такой риск супругам-созаемщикам, - продолжает тему вице-президент Собинбанка Павел Ильин. - Если один из них лишается работы, иной может на время забрать долговую нагрузку на себя, в то время как заемщику-одиночке придется независимо искать выход из подобной ситуации". Вообще, поддержка семьи и родных в подобных случаях - самая верная помощь, ибо поручителями кредита могут выступать не только супруги, но и родители, совершеннолетние братья, сестры или дети основного заемщика.

Если заемщик потерял работу или часть дохода, то самое главное - не занимать "страусиную" позицию и действовать вид, что ничего не происходит, игнорируя звонки и письма кредитной организации. Первое, что нужно предпринять в этом случае, - это обратиться в банк. С ним разрешено и нужно известия переговоры. Потому как банку важно понять, что перед ним человек, тот, что испытывает временные трудности, а не уклоняется сознательно от выплат долга.

"Обычно банк предлагает три варианта решения проблемы: отсрочку платежа, повышение срока кредитования и, как крайний вариант, погашение долга посредством продажи квартиры, - рассказывает Анжелла Дубровская, глава отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании "Сити - XXI век". - Стоит отметить, что обращаться в суд банк будет в самом крайнем случае - в основном из-за длительности судопроизводства и непрогнозируемости результата. Суд может отказать в изъятии залога, если, например, заложенная квартира - единственное жилье заемщика и если в ней к тому же живут несовершеннолетние дети. И наконец, свежеиспеченный закон дает заемщику, непредумышленно оказавшемуся несостоятельным, серьезный шанс на лояльность банка". Но, чтобы обрести в соответствии с новым законом отсрочку выплат, необходимо представить документы, подтверждающие уважительность причины неплатежей.

Колебание курса валют

Основные проблемы ныне возникают у заемщиков, которые в миг получения кредита забирали максимальные суммы займов, исходя из своей платежеспособности, в иностранной валюте. Таким образом, затем резкого подорожания доллара платежи по таким кредитам стали равны ежемесячным зарплатам или превысили их. Заемщикам, которые нынче попали в такое положение, разрешается посоветовать не скрываться, а, наоборот, прийти в банк и найти компромиссное решение по возможной отсрочке кредитных платежей. В отдельных случаях можно разобрать варианты с конвертацией долгов из долларов или евро в рубли, но в этом месте нужно все хорошо продумать, оттого что ставки по валютным кредитам в эти дни ниже, чем по рублевым. Будет ли такое вывод выходом - вопрос четкого расчета платежей.

Еще один совет, который игнорировался в последние годы: кредит следует оформлять только в валюте основных доходов. "Что касается рисков, связанных с колебаниями валютных курсов, то совет для всех заемщиков традиционен на все времена - брать кредит в той валюте, в которой поступает доход (заработная плата, прибыль от предпринимательской деятельности), - подтверждает Екатерина Забелина, начальник блока ипотечного кредитования BSGV. - В этом случае заемщик неизменно знает, каково будет соотношение его дохода и размера ежемесячного платежа". Применяя этот метод, позволительно избежать валютных рисков. Заемщики, которые год-два вспять взяли кредиты в долларах, сегодня ежемесячно платят на глаз на 30% больше.

И непонятно, отчего такие заемщики возмущаются этим фактом и выдвигают банкам различного рода предложения или ультиматумы, например предлагают погашать свои кредитные обязательства по курсу, который действовал на момент получения кредита. При получении займа, когда перед клиентами стоял отбор валюты кредита, они взяли на себя валютные риски, т.е. сознавали, что курсы могут как падать, так и расти; некоторое пора обратно кредиты в валюте было брать выгодно - сегодня ситуация стала другой. Но не стоит забывать, что всегда есть возможность того, что обстоятельства могут снова измениться.

Изменения условий кредитного договора банком в одностороннем порядке

Планируя взять ипотечный кредит, следует грамотно приближаться к выбору кредитной организации, с которой предстоит сотрудничать, говорит Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации "Лидер". Лучше выбрать немалый банк с хорошей репутацией, может быть с государственным капиталом, - такими вещами, как требования о досрочном погашении кредита и тому подобное, как правило, грешат банки некрупные. Хорошо, если банк работает по программе АИЖК РФ, это дает дополнительные гарантии качества предоставляемых услуг. Второе, советует эксперт, неплохо было бы иметь финансового консультанта, который вместе с вами внимательно просмотрит договор, обращая чуткость на все требования и обязательства. "К сожалению, у нас очень мало людей, которые умеют грамотно впитывать текст договора", - констатирует Владимир Воронин.

Keywords: