У ипотеки есть шанс

Мировой финансовый кризис изрядно подкосил ипотечное кредитование. Если в 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов в России увеличился на 87 процентов, то в минувшем - всего на 14.

При этом грубо обострилась проблема возврата долгов. Что планируется предпринять для поддержки ипотечного рынка, какую поддержка оказать заемщикам?

Об этом "Российская бизнес-газета" по просила рассказать генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняку.

- Отечественный ипотечный рынок как-то крайне скоро превратился из бурно развивающегося в стагнирующий и рисковый. В чем причины?

- Тому есть две основные причины. Первая обусловлена повышенной волатильностью цен на жилье и ожиданием россиянами снижения цен. При этом банки немаловажно ужесточили требования к заемщикам в части подтверждения дохода и повысили ставки кредитования.

Есть проблемы и у банков. Если до кризиса для выдачи ипотечных кредитов они заимствовали финансы за рубежом, а внутри страны имели возможность секьюритизировать кредиты и давать ипотечные облигации, то теперь эти источники ликвидности для них недоступны. Деньги, которые банки могут привлекать ныне в ЦБ, это "короткие деньги", на срок до одного года. И выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно. Велик и процентный риск, связанный с наличием в банковском портфеле кредитов с фиксированной процентной ставкой. В текущий момент по этим кредитам они фиксируют убытки. Сравните: годовое РЕПО - 12,75 процента, а средняя ставка по ипотечным кредитам - 12,5 процента. Кредитный риск банков связан с ростом просрочек, а риск рыночный - с падением цен на недвижимость.

Банки опасаются, что тот самый ход продолжится, для них предпочтительней реализовывать залоги сегодня, а не откладывать на будущее.

- Что можно сделать, чтобы снизить эти риски?

- Основная задача сегодня - повышение банковской ликвидности. Обсуждается, например, вопросительный мотив удлинения сроков РЕПО-финансирования. Учитывая, что ЦБ пока не готов удлинять сроки РЕПО свыше 12 месяцев, необходимо снизить банковские риски, введя дифференцированный подход при отнесении ипотечных активов к той или иной группе риска. Помимо того, в условиях отсутствия рыночных инвесторов банки могут использовать агрегат выпуска ипотечных ценных бумаг, последующего выкупа их на свойский баланс с целью использования для сделок РЕПО и ломбардного кредитования Банком России.

В итоге банки станут продавать активы, получая необходимые средства для продолжения кредитных программ. Это позволит им усилить долю ипотеки на своем балансе и при этом разрешить проблемы процентного риска. Если у банков появится целевое фондирование под 10 процентов, то они смогут выдавать в розницу ипотечные кредиты по ставке не выше 15 процентов.

Вторая составляющая задачи развития рынка ипотеки - создание механизмов допуска ипотечных активов к долгосрочным источникам фондирования. В первую очередность к средствам пенсионных накоплений и средствам квазибюджетных фондов.

- Но как быть тем, кто уже сейчас не в состоянии платить по долгам?

- Правительство приняло вывод через АИЖК поддержать заемщиков, потерявших работу. В декабре прошлого года в соответствии с поручением кабинета Агентством в оперативном порядке была разработана программа помощи тем, кто испытывает трудности с погашением ипотечных кредитов. Программу реализует нарочно созданная дочерняя компания Агентства - ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК). Условия такие: совокупный доход заемщика за вычетом обязательных расходов, в том числе по обслуживанию ипотечного кредита, составляет менее 3 прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика. Кроме того, недвижимость, приобретенная по ипотеке, должна быть у заемщика и членов его семьи единственной находящейся в имущества и употребляться только в целях проживания. Есть требования по площади жилья, а также по стоимости квадратного метра.

- Известно, что руководство предоставило АИЖК господдержку. Как будут использованы эти средства?

- Напомню, что в конце 2008 года АИЖК было выделено 60 миллиардов рублей и недавно заявлено, что будет получено ещё столько же. Эти средства мы резервируем для программы помощи заемщикам и на рефинансирование - на первичном рынке ипотеки и вторичном рынке, в том числе кредитов, выданных в предыдущие годы.

С 1 апреля АИЖК перестало выкупать ранее выданные кредиты и рефинансирует только кредиты, выданные в 2009 году. Это помогает помогать платежеспособный спрос на рынке жилья. Мы также планируем выдавать целевые займы банкам на финансирование нового строительства. Этот механизм обсуждается с Фондом содействия развитию жилищного строительства. Покуда нам непонятно, кто будет отбирать строительные объекты: фонд, сами банки или министерство регионального развития. В любом случае эти средства будут выдаваться на конкурсной основе. Основными критериями отбора банков будет их участие в софинансировании программы по кредитованию граждан на приобретение или строительство жилья, его финансовая устойчивость и ценовые параметры сделок по предоставлению заемных средств. Таким образом, приток денег в строительный сектор должен максимально возрасти.

- Каковы прогнозы по поводу развития ипотечного рынка?

- Есть все основания прогнозировать дальнейшее существенное понижение объемов предоставления ипотечных кредитов в 2009 году. Статистика выдачи ипотечных кредитов в начале года подтверждает этот прогноз. По предварительным оценкам, в первом микрорайоне банками на территории России было выдано ипотечных кредитов на 27-30 миллиардов рублей (из них за первых два месяца года на 15 миллиардов рублей). Для сравнения: в первом квартале 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 150 миллиардов рублей. Сокращение объема выдачи в 5 раз свидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов. Разрешено прогнозировать, что, если не будет поддержки рынка государством, объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 году составит 130-150 миллиардов рублей, или 20-25 процентов от аналогичного показателя 2008 года. С учетом средств, которые АИЖК направит на рефинансирование, эта сумма составит примерно 200 миллиардов.

- Сейчас идет процесс усиления банков с госучастием. По логике они должны исполнять социальный заказ и активно развивать ипотеку.

- Банки с госучастием не заменят собой рынок. Их рыночная доля рядом 55-60 процентов. Но это доля не выдачи, а того, что у них есть на балансе.

По оценкам Агентства, 25 процентов ипотечных портфелей крупнейших банков было приобретено ими у региональных банков, а не выдано самостоятельно. Таким образом, доля крупнейших банков в выдаче ипотечных кредитов не превышает 50 процентов. Есть сомнение, что крупные банки смогут заместить выбывших больше мелких игроков. В этих условиях существенно сберечь активность региональных банков как первичных кредиторов, тем самым увеличив пропускную способность рынка и обеспечив конкуренцию.

- В текущее время все больше говорится о проблеме просроченных платежей.

- По данным Банка России, совместный уровень просроченной задолженности по выданным ипотечным кредитам по состоянию на 1 января 2009 года составил 12,1 миллиарда рублей, или 1,2 процента от объема задолженности по ипотечным кредитам. При этом отмечается существенный увеличение просроченной задолженности.

Но эта статистика не позволяет точно оценить возможное численность заемщиков, которые столкнулись с трудностями при обслуживании ипотечных кредитов. Российские кредитные организации учитывают только суммы просроченных платежей по основному долгу до момента предъявления заемщику требования о полном погашении долга. Более показательной является отчетность по международным стандартам финансовой отчетности, когда рассчитывается два показателя - количество просроченных кредитов и объем остатка всей задолженности по таким кредитам, и все-таки данная статистика большинством российских банков не раскрывается.

Но просрочка может расти и в случае, если имеет местоположение большое досрочное погашение, а банки не выдают новых ипотечных кредитов. Когда банки указывают на подъем просрочки в целом по портфелю, то невозможно проанализировать, какой момент на это влияет сильней. То ли заемщики задерживают платежи, то ли банки, получая от них деньги, не выдают новых кредитов. Это важно для понимания того, что следует делать, какие банки надо капитализировать.

- А сколь заемщиков могут оказаться в ситуации, когда они начнут задерживать платежи?

- Массовые неплатежи могут возникать в различных группах: у тех, кто забирал валютные кредиты в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Там 24 процента выданных кредитов в валюте. И если девальвация рубля продолжится, то неплатежи будут расти и дальше. Вторая группа риска - это регионы, где энергично субсидировалась процентная ставка. Сейчас у них на это нет средств. И третья группа потенциальных неплатежей - это моногорода, где происходит массовое сокращение персонала. В целом мы полагаем, что на глаз 40 процентов таких заемщиков будут решать возникшие трудности собственными силами, а остальные придут за помощью к государству. По экспертным оценкам, это максимально 100 тысяч человек.

Keywords: