Оформлять ипотеку или нет?

С самого начала экономического коллапса регулярно делались прогнозы о том, что проблемы строительной сферы вот-вот приведут к облегчению жизни ипотечников или страстно желающих ими стать.

Цены уменьшатся и квартиры будут реализовываться по их действительной стоимости, без накруток.

Так оформлять ли нынче ипотеку или нет? И, если не сейчас, когда же наступит то "благоприятное время" для решения квартирного вопроса? Заемщики, которых интересует состояние рынка и которые, возможно, желали бы приобрести квартиру по сниженной, кризисной, цене, выжидают, когда же наступит "период адекватности" цены, спроса и качества.

А состояние на рынке столичного жилья напоминает старую детскую игру "кто кого пересидит", только в нашем случае проиграет тот, кому первому потребуются либо деньги, либо квартиры. Чересчур уж привыкли наши застройщики к сверхприбылям от своей деятельности.

Жировой слой, накопившийся за период безудержного роста цен, создал некоторую страховку и позволяет продержаться в кризисное время. Вопрос только в том, на сколько его хватит. И эксперты на эту тему говорят сегодня то, что им выгодно, а не описывают реальное расположение сил. Если вы обращаетесь к брокерам, то они будут советовать вам немедля приобретать жилье, потому что лучшего времени не придумать. "На мой взгляд, тот самый период уже наступил! - считает Марина Жегова, шеф департамента поддержки коммерциала ООО "Фосборн Хоум". - Цены на недвижимость в рублевом эквиваленте упали и сейчас стабилизировались, появилось большое количество предложений недвижимости.

Ставки выросли в сравнении с докризисным периодом на 3-4%, однако при стабилизации экономической ситуации у заемщиков появится вероятность рефинансировать кредит, понизив процентную ставку. Единственной серьезной преградой для тех, кто хочет употребить этой ситуацией, является высокий первоначальный взнос - 30%". И у подобной позиции есть свои аргументы. Анжелла Дубровская, начальник отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании "Сити - XXI век", обосновывает подобную точку зрения тем, что цены не станут ниже в связи с ограничением жилищного строительства, вследствие этого в текущее время наступило самое час что-то покупать.

Однако взгляд риелторов не совпадает с высказанной позицией. По данным "АКЦ Миэль", в среднем ипотека в эти дни составляет 17,8% годовых в рублях и 14,3% годовых - в долларах. "Для тех, кто только собирается обретать жилье в кредит, сейчас не самое благоприятное время: процентные ставки излишне высоки, сумма собственных средств, требуемая банками, как правило, составляет не менее 30% цены залога, общеэкономическая обстановка нестабильна", - заявляет Владислав Луцков, генеральный управляющий "Аналитического консалтингового центра Миэль".

Подобной точки зрения придерживаются и банкиры. "Сейчас на рынке недвижимости наблюдается стагнация, - ведет разговор вице-президент Собинбанка Павел Ильин. - В долларовом эквиваленте, по разным экспертным оценкам, цены на квартиры снизились на 20-40%, в рублях мы особого падения пока не замечаем, но и о перспективах роста пока говорить рано".

Совершенно разные ситуации складываются в Москве и регионах: если в столице спрос на жилье даже при высоких ценах и ухудшении рыночной конъюнктуры тем не менее превышает или равен предложению (поскольку тут выше порядок доходов населения), то в других городах спрос за последние полгода значительно уменьшился - вместе с покупательской способностью населения.

В ближайшее время ожидать возвращения процентных ставок по ипотеке на прежний уровень сложно, поскольку банки в условиях подорожавших зарубежных займов останавливают свой выбор переориентироваться на краткосрочные виды кредитов - автомобильные и потребительские. Дешевой ипотеки поджидать не стоит, так же как и, очевидно, доступного жилья. "В текущей ситуации гутарить об этом непросто, - утверждает руководитель проекта "КФК-Estate" Рамиль Кунакбаев. - Эксперты прогнозировали резкое падение цен на недвижимость к весне этого года, но пока этого не произошло. Понижение предложений на рынке недвижимости из-за заморозки строительства объектов и падения уровня платежеспособности населения может привести к самым неожиданным результатам". Это, пожалуй, самая осторожная точка зрения среди аналитиков на сегодня, да и самая распространенная. "Даже я, как профессиональный игрок рынка недвижимости, не могу точно спрогнозировать, когда именно наступит "дно", - говорит Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации "Лидер". - Да и ловить это "дно" - последнее дело.

Но нужно быть аккуратным в выборе компании, у которой хотите обзавестись квартиру: по сильно низким ценам недвижимость в текущий момент предлагают фирмы, находящиеся в стадии банкротства или же в предбанкротном состоянии. Потому существует риск приобретения недвижимости, которая не будет достроена. Еще в аккурат могу произнести следующее: уже посредством год цены снова будут расти. И предпосылки тому есть. В частности, нехватка предложения по сравнению со спросом".

Истина, как всегда, где-то посередине. Ныне достаточно благоприятное миг для приобретения недвижимости теми гражданами, кто имеет в распоряжении необходимую сумму и не нуждается в привлечении кредитных ресурсов. Тем же, кто планирует покупать недвижимость с помощью ипотеки, в текущий миг лучше этого не делать в связи с высокими ставками по кредиту, жесткими требованиями предоставления займа, а кроме того ожидаемым сокращением уровня реальных доходов населения РФ.

"По нашим оценкам, ситуация в мировом кредитном сегменте стабилизируется не ранее чем сквозь 1,5-2 года, - прогнозирует аналитик ИК "Финам" Юлия Голышева. - Примерно к концу 2010 года можно рассчитывать на либерализацию условий предоставления ипотечных кредитов".

Предпосылки же снижения цен на само жилье остаются, поэтому благоприятное пора для покупки недвижимости еще не настало. Скорее всего, на протяжении всего 2009 года цены на недвижимость будут неторопливо снижаться. Однако для покупателя, имеющего возможность получить жилье без привлечения кредита, недвижимое имущество - это наиболее выгодное вложение денежных средств автономно от стадии развития рынка. Тем же, кто хочет стать ипотечником, правильнее по-прежнему ждать лучших времен и смягчения условий предоставления кредита в банках.

Keywords: