Ипотеку в кризис реанимируют насильно

В апреле 2009 года президент РФ Дмитрий Медведев отметил, что из-за финансового кризиса ипотечные ставки в России достигли 20 % годовых и заявил, что в ближайшее время Руководство примет меры для снижения ставок по ипотечному кредитованию.

После этого Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выступило сразу с несколькими инициативами, призванными в той или иной степени активизировать стагнирующий рынок. Речь идет как о чисто рыночных предложениях, так и мерах "добровольно-принудительного" порядка.

Схема "реанимации" ипотеки выглядит следующим образом: на завершение строительства жилья (готовность дома должна быть не менее 70%) банк предоставляет кредит застройщику, аккредитованному при Федеральном фонде развития жилищного строительства (РЖС). Одновременно тот же банк выдает клиентам ипотечные кредиты на квартиры в строящемся на его финансы доме. АИЖК берет на себя обязательство рефинансировать эти кредиты.

При этом застройщик может и независимо сбывать квартиры. Не реализованные ни застройщиком, ни банком квартиры выкупаются фондом РЖС по 30 тысяч рублей квадратный метр и предоставляются очередникам. Протестировать схему планируется в крупных госбанках. Если программа будет успешной, в ней смогут принять участие до 80 банков.

Строители план в целом поддержали. Основное препятствие они видят в условии, что застройщик должен работать по закону о долевом строительстве: таких застройщиков на рынке в текущее время осталось не больше 20%. Банкиры как постоянно сомневаются в способности застройщиков распродать большинство квартир по собственным ценам, а продажа жилья по ценам фонда РЖС точно не позволит застройщикам расплатиться с банками.

Еще в марте АИЖК объявило, что из-за нехватки средств больше не будет выкупать новые кредиты и сосредоточится на помощи неплатежеспособным ипотечным заемщикам. Агентство вообще отказалось приобретать у банков закладные, выданные до декабря 2008 года. Участники рынка заявляли, что при новых условиях рефинансирования и предоставления ресурсов частным банкам снизить ставки будет невозможно, поэтому агентство изменит схему выкупа ипотечных кредитов у банков, чтобы совершить завышение ставок невыгодным.

В сентябре 2008 года ставки на ипотечном рынке резко выросли, а агенты АИЖК не успели рефинансировать кредиты, выданные ещё по докризисным ставкам. Чтобы избежать убытков и при этом стимулировать выдачу новых кредитов, АИЖК стало выкупать закладные не по единой для всех банков ставке, а по индивидуальной: к ставке добавлялась премия (если ставка выданного банком кредита выше ключевой ставки АИЖК) или дисконт (если ниже). Таким образом, агентство компенсировало банку разницу между ставками, по которым он выдавал кредит заемщику и продавал закладную АИЖК. Это привело к тому, что банки стали завышать ставки для заемщиков.

С 1 июля АИЖК решило аннулировать премию в расчете на то, что банки будут выдавать кредиты по ставке, близкой к ставке рефинансирования агентства. Финансовые эксперты отмечают, что при таком подходе банкам не будет смысла выдавать кредиты дороже и ставки опустятся в среднем до 15-16%. Сейчас минимальная ставка по кредитам АИЖК сейчас составляет 12,05%, максимальная - 17,07%

Агентство также обратилось к участникам рынка с предложением популяризовать среди ипотечных заемщиков страхование от падения цен на недвижимость. В АИЖК считают, что в условиях нестабильной ситуации с ценами на недвижимость такой вид страхования может снизить риски заемщиков и банков. По закону РФ "Об ипотеке" страховать свою ответственность по возврату банковского кредита заемщики могут с 2005 года, но в добровольном порядке и в пределах 20% стоимости квартиры. Такой страховкой не возбраняется воспользоваться, если, например, должник, не способный расплатиться по кредиту, продает купленную по ипотеке квартиру, но денег для погашения долга все одинаково не хватает.

Сейчас эксперты АИЖК просчитывает немного вариантов: введение страхования от падения цен в обязательном порядке, популяризация его как добровольного с помощью специальных рекомендаций заемщикам и расширение объема покрытия с существующих 20% до 50% стоимости квартиры. "Игроки" страхового рынка настороженно отмечают, что добровольно такие полисы никто не покупает, а лоббировать введение обязательного вида страхования в разгар кризиса, когда ипотека и так на практике не выдается, будет весьма непросто.

1 июня, стало известно, что к спасению рынка ипотеки подключился Банк России, тот, что намерен снизить коэффициент риска по ипотечным кредитам, влияющий на значимость норматива достаточности капитала банков (норматив Н1), со 100% до 70% Коэффициент риска будет снижаться только для кредитов, выданных по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и соответствующих определенным требованиям к уровню обеспечения.

Финансовые аналитики объясняют, что, снижая коэффициенты риска, ЦБ, в частности, пытается стимулировать выдачу новых ипотечных кредитов. Из-за кризиса некоторые ипотечные банки оказались на грани достаточности капитала и не могут выдавать кредиты, опасаясь снижения норматива Н1 ниже допустимого уровня.

До начала финансового кризиса ипотека в стране России была доступна состоятельным гражданам и среднему классу (семьям с совокупным ежемесячным доходом не менее 40-115 тысяч рублей в зависимости от региона). Заполучить ипотечные кредиты могли ещё сотрудники крупных компаний и предприятий, которым работодатель в том или ином виде субсидировал займы. Сегодня ипотека доступна только мизерному количеству россиян. Причем речь идет лишь о покупке вторичного жилья, так как банковские программы кредитования покупки новостроек в условиях кризиса на строительном рынке полностью заморожены. По разным оценкам, в целом ипотечные программы сохранили возле 20%.

По оценкам экспертов брокерских компаний рублевый кредит на покупку готового жилья в России в среднем позволительно взять самое малое под 18,48% годовых, максимальная ставка составляет 19,92% Минимальная ставка по кредиту на покупку дома с землей на вторичном рынке 18,61%, максимальная 20,1%. При этом высокие процентные ставки не являются единственным препятствием для немногочисленных россиян, которые могут позволить себе ипотеку.

Условия предоставления займов кроме того ухудшились: банки готовы кредитовать граждан в возрасте от 21 года (ранее - от 18 лет) на срок не более 10-15 лет (ранее до 25 лет). Размер первоначального взноса увеличился до 35-40% от стоимости жилья. При рассмотрении заявок на получение ипотечных кредитов многие банки стали учесть сферу деятельности потенциальных заемщиков. Граждане, которые теоретически могут угодить под массовое увольнение, например страховые брокеры, банковские сотрудники и риелторы, практически не имеют шансов получить кредит.

Оценить сколь эффективными будут меры по "принудительной" реанимации ипотеки, предлагаемые государством для развития рынка в целом и снижения процентных ставок в частности, достаточно трудно. Навык реализации госпрограммы по спасению неплатежеспособных ипотечных заемщиков показал, что даже утвержденные на всех уровнях решения следом приходиться корректировать с оглядкой на реалии рынка. Так, стандарты реструктуризации ипотечных кредитов пересматривались уже несколько раз, в результате чего программа в то время как так и не принесла осязаемых результатов.

История может повториться, потому что в процессе "реанимации" задействовано излишне немало сторон: застройщики, риелторы, частные и государственные банки, страховщики, государственные структуры. Учесть интересы всех немедленно - задача высшей категории сложности. И даже если она будет решена и вышеупомянутые инициативы будут воплощены в жизнь, моментального эффекта, снижения ставок "здесь и сейчас", гарантировать нельзя. Также невозможно гарантировать активизацию всего рынка ипотечных кредитов. Двигателем прогресса любого рынка является спрос, оттого покуда в стране России не восстановится покупательская способность, рынок не "поднимут" даже низкие ставки.

Наше досье

Норматив достаточности капитала банка (Н1) определяется как отношение капитала банка к сумме его активов, взвешенных по уровню риска. Все активы банка подразделяются на пять групп, каждой из которых присвоен наш коэффициент риска. Кредиты составляют примерно 65% от всех активов банковской системы. Минимально допустимое значение Н1 составляет 10% для банков с размером капитала более пяти миллионов евро и 11% для банков с капиталом менее этой суммы. У банков, традиционно выдававших ипотечные кредиты, норматив Н1 составляет 11,01% -13%. Со снижением коэффициента риска по ипотечным кредитам у этих банков норматив Н1 будет повышаться в зависимости от того, какая часть активов банка приходится на ипотеку.

Keywords: