Смерть от ипотеки

Недвижимость в большинстве стран мира все сильнее дешевеет. Особенно страдают государства с наиболее развитой ипотекой.

Вирус падения цен на недвижимость охватил планету. В "красной зоне" уже практически все страны мира. По данным портала www.globalpropertyguide.com, на апрель 2009 года только в пяти государствах недвижимость не подешевела за год. Это Швейцария, Австрия, Израиль, Китай (Шанхай) и Таиланд.

Можно констатировать, что важный кризис, начавшийся с проблем с американской ипотекой, ударил по сектору недвижимости всерьез. Во многих странах наблюдаются двухзначные темпы падения цен за год. В лидерах годового падения - Латвия (50%), Дубай (35%), Сингапур (22%), Исландия (20%), США (19%), Англия(19%), Гонконг (16%), Болгария (12%).

И первые станут последними

Общее негативное влияние мирового кризиса на рынки недвижимости очевидно, но почему именно в этих государствах жилье дешевеет наиболее быстро? Исландия - пример страны, пострадавшей от финансового коллапса. Дубай - самый спекулятивно раскрученный рынок мира. Судя по текущим событиям, амбициозная задача построить чудо-мегаполис в пустыне если не провалилась, то здорово корректируется.

США и Англия - яркие образчики кризиса спекулятивной модели развития рынка. В США после того, как 2000-2001 годах лопнул интернет-пузырь , спекулятивные капиталы хлынули с фондовых бирж на рынок недвижимости. В течение пяти лет на этом рынке наблюдалось настоящее ралли, во момент которого цены удвоились. Всего за последние 25 лет недвижимость в США подорожала больше чем втрое: с 60 тысяч до 200 тысяч долларов.

Строительство и ипотека были одними из главных драйверов развития экономики США. Но в настоящий момент за это надо платить: в Америке на рынке жилья образовался огромный пузырь. Subprime-кредиты выдавались кому попало. Единственный америкосский газетчик рассказывает историю, как его няня с Гавайев взяла кредит на покупку таунхауса. Дом подрос в цене, банк дал ей ещё кредит, и она на него внесла первостепеннный взнос за другой дом. Она сдавала таунхаусы и за счет аренды и растущей цены обслуживала кредиты. Банк же уговорил ее купить еще пару таунхаусов - в результате малограмотная дама стала владелицей немедленно нескольких домов. В то время как цены росли, концы с концами сходились, но потом недвижимость стала дешеветь, и схема рассыпалась. Эдак в такой ситуации оказались нынче миллионы американцев.

Кризис на рынке недвижимости США начался еще в начале 2007 года, но пока и не думает заканчиваться. Вот последние сводки с американских полей. Индекс стоимости недвижимости Standard & Poor's/Case-Shiller в мае показал годовое падение на 19%, что стало самым значительным снижением за 21−летнюю историю расчета этого показателя. Уровень цен достиг в текущий момент показателей 2002 года и снизился уже на 32% со своих пиковых значений сентября 2006 года. Средняя стоимость за домовладение в США упала к марту 2009 года до 169 тысяч долларов. Количество новостроек уменьшилось за три года в немного раз, и только за крайний год стройка ужалась на 14%. Если подводить результат трехлетнего падения рынка, то оказывается, что дно так и не достигнуто. Более того, темпы падения продолжают расти.

В Англии ситуация ненамного лучше. У населения масса недвижимости, купленной в кредит, но теперь денег для обслуживания кредитов нет, да и само жилье дешевеет. По данным агентства Rightmove, в мае годовое удешевление составило 6,2%. Апрель вроде принес позитивные новости: за месяц цены предложения жилья выросли на 2,4%. Но эти цифры мало радуют более того оптимистично настроенных аналитиков. Занятие в том, что цены предложения сейчас не информативны: покупателей-то нет. Весьма сократилось и предложение (владельцы сняли свои объекты с продажи: их жилье стоит уже слишком дешево, да и не купят все равно). Размеры падения спроса ладно характеризует сокращение ипотечного кредитования: за год оно уменьшилось в 2,5 раза.

Американская и английская истории показывают кризис жилищных рынков, основанных на ипотечной накачке дешевыми деньгами, получаемыми через механизмы секьютеризации. Такая схема спекулятивна: быстро раскачивает рынок, но несет большие риски обвала.

На контрасте с этим - Швейцария и Австрия, страны с консервативными жилищными рынками. Здесь недвижимость не подешевела в 2008 году. Эти рынки, где существует большая доля арендного жилья, специально спроектированы так, чтобы препятствовать спекулятивным играм. Жилье в данных странах - не только коммерческий товар, но и социальный. Как хлеб. Рынок Германии, кстати, где проводится такая же жилищная политика, просел за год всего на 1%. Так что кажется правдоподобной версия, что в кризис устояли те страны, где не заигрывались с ипотекой.

Продолжая тему "не упавших рынков", заметим, что устойчивость рынка жилья Шанхая, пожалуй, отражает сопротивляемость к кризису всей китайской экономики. Хотя если брать основополагающий микрорайон 2009 года, то и здесь наметилось небольшое падение. Счастливый момент Израиля можно, скорее всего, объяснить корректировкой цены следом арабо-израильского конфликта. Война, очевидно, толкает цены на недвижимость вниз: домик рядом с линией фронта - не самое лучшее вложение средств. Завершение же конфликта дает знак к отыгрыванию предыдущего падения.

Ноль латов, ноль сантимов

Худшим рынком недвижимости мира на сегодня является Латвия. За год местная недвижимость шквально подешевела на 50%. Но это еще полбеды: даже по снизившимся ценам желающих что-то приобрести нет. На рынке натуральный коллапс. Какие-то объекты, как будто земли под застройку, вообще не имеют рыночной цены. "Ноль латов, нуль сантимов" - так оценивают эту недвижимость банки, когда кто-то хочет брать кредит под ее залог.

История рынка недвижимости Латвии показательна. Это расклад о том, как капиталы портят людей и страны. Вступив в Евросоюз, республика получила доступ к дешевым кредитным ресурсам. Европейские банки стали кредитовать местное народонаселение по дешевым ставкам - до 5% годовых. Прибалты обрадовались и стали накупать на кредиты недвижимость. В маленькой стране начался бум, а цены стали вырастать невероятно одним духом - до 10% в месяц.

Чем больше людей покупало, тем сильнее рос ажиотаж и тем больше новых людей хотело сыграть на повышении цен. А в какой-то момент пузырь лопнул. И оказалось, что недвижимость, еще недавно стоившая сотни тысяч евро, никому не нужна. Банки грубо ужесточили условия кредитования, а цены с такой же скоростью рванули вниз.

Сегодня квартиры экономкласса в Риге стоят уже 500-600 евро за квадратный метр, подешевев с пика на 65%. Чуть ли не в три раза снизилась в цене недвижимость в Юрмале (с 10 тыс. евро за квадратный метр до 3-4 тысяч евро). Этот сегмент раскручивался в расчете на русских покупателей: именно для них строились огромные дома или кондо - дома на несколько семей - с большими квартирами. С началом кризиса русские покупатели пропали, и что делать с недвижимость Russian style, непонятно.

Все это можно понимать как экономический case, как красивый образец рынка недвижимости. А на человеческом уровне оказывается, что это история не только жадности, но и боли. Люди теряют жилье и все накопления, есть случаи самоубийств. Обстановка в Латвии сейчас для многих очень неприятная, трагическая.

Keywords: