Покупка-продажа квартиры, находящейся в залоге. Какие риски у покупателя?

Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: отдать квартиру, купленную в кредит, и &вырученными& от продажи деньгами расплатиться с банком.

Ранее я писал о нескольких способах продажи квартиры, находящейся в залоге. Но у всех этих способов есть серьёзный недостаток для заёмщика-продавца квартиры: квартирка на миг продажи находится в залоге банка.

Почему недостаток?

Потому что потенциальный клиент квартиры должен будет учесть определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, ступать на определённые риски и финансовые затраты.

Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.

1. Допустим, заёмщик-продавец предлагает покупателю привнести задаток в размере остатка ссудной задолженности по кредиту, чтобы продавец мог погасить кредит. В этом случае, обязательства заёмщика-продавца перед банком будут выполнены, и он сможет реализовать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя?

Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал.

Как покупатель будет возвращать свои деньги?

2. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.

После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, даёт новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и свежеиспеченный собственник подаёт документы в органы юстиции, чтобы снять обременение.

Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог.

3. Покупатель покупает квартиру, а деньги передаются сквозь аккредитивный счёт.

Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет гроши на счёт, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых разрешено заполучить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, доступ к деньгам на счёте, в части остатка ссудной задолженности заёмщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком судной задолженности - получает заёмщик-продавец квартиры.

Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ деньгам на счёте получит покупатель, чтобы взять свои деньги. Обычно, при такой процедуре передачи денег, банк безотложно даёт документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права имущества на нового собственника.

Какие риски у покупателя при таком способе?

А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка. То есть, если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдёт) будет проблематично захватить обратно свои деньги. И хоть возможность такого события мала, покупатели всё равно выбирают не рисковать.

4. Покупатель покупает квартиру, деньги передаются через ячейку депозитария банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит в то же время с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.

Это тот способ, тот, что больше всего из перечисленных способов устраивает покупателя, только вдали не все банки готовы решать вопрос таким образом.

Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо мужчина с "живыми деньгами", либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если дядя хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 взять квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет на практике не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается.

Что следует из выше сказанного?

Что если у человека квартира в залоге банка, то продать ее, во-первых, сложнее, чем квартиру, не обремененную обязательствами, а во-вторых, приходится снижать стоимость, относительно той стоимости, по которой продаются аналогичные квартиры. И это понижение стоимости тем больше, чем больше рискованную для покупателя схему передачи денег предлагает банк.

Keywords: