Ипотечный соблазн

Российский рынок ипотеки на сегодняшний день рынком разрешается назвать только условно. Ведь кредиты на жилье выдают не больше 10-12 игроков, а объемы ипотеки за 12 последних месяцев сократились в 6 раз.

Тем не менее принять ипотеку можно. Остается только один вопрос: нужно ли к этому стремиться?

Мал, да дорог

Ипотечная статистика не радует: по данным ЦБ, в первом квартале 2009 года объем выданных ипотечных кредитов уменьшился больше чем в 6 раз по сравнению с аналогичными показателями прошлого года. Такие цифры не удивляют: еще 1,5-2 года обратно ипотекой занимались более 100 российских банков, а сейчас - в десять раз меньше. "Некоторые банки только декларируют готовность предоставить ипотечный кредит, по факту не кредитуя заемщиков", - предупреждает директор департамента розничного коммерциала МКБ Людмила Салигина.

Среди реальных кредиторов участники рынка называют Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Москвы, Альфа-банк, Росбанк, "Уралсиб, Абсолют банк, "Дельта Кредит", ОТП банк, "Городской ипотечный банк", Сведбанк, МКБ, "Возрождение". Отбор невелик. "Количество игроков на рынке ипотечного кредитования после кризиса уже устоялось, и вряд ли в этом плане будут существенные изменения", - считает патрон управления ипотечного кредитования Альфа-банка Татьяна Невская.

Дешевле не будет

Выбор продуктов в ипотечных линейках российских банков по-прежнему невелик. Банки-кредиторы отдают предпочтение выдавать кредиты на покупку "вторички", лишь 60% действующих игроков рынка предлагают жилищные кредиты под залог имеющегося жилья, и считаные банки по-прежнему работают с первичной ипотекой. Кредитование квартир в новостройках - скорее исключение, чем правило. Банки опасаются выдавать ссуды на "недострой". Даже в "живых" первичных программах основным условием является покупка квартиры у застройщика из списка, предложенного банком. Обычно в этом списке не больше 3-4 названий, потому рынка первичной ипотеки как такового без затей не существует. Осторожность банкиров обоснованна: в условиях кризиса уверенности в том, что жилье будет сдано в срок или вообще будет достроено, просто не может быть.

По данным бюро недвижимости "Агент 002", на первичном рынке Москвы в июне предлагаются квартиры по 224 адресам, из них по 116 строительство ещё не завершено. При этом объекты по 100 адресам должны быть введены в эксплуатацию уже в нынешнем году. Согласно запланированным срокам сдачи объектов государственной комиссии в период с 2010 по 2012 год, в столице возведение коммерческого жилья будет вестись лишь по 16 адресам.

Стоимость кредитов, как и ассортимент, с начала года без малого не изменилась. Процентные ставки по рублевым ссудам подорожали в среднем на 1-1,5%, валютные - грубо на столь же снизились. При этом ставки по кредитам в долларах и евро на сегодняшний день в среднем на 5-7 пп. ниже рублевых ставок. "В среднем по рынку ставка по кредитам в валюте от 13%. В рублях банки готовы дать кредит в среднем под ставку от 20% годовых", - рассказывает Людмила Салигина. Правда, и у заемщиков, и у банкиров валютная ипотека не в чести: объемы выданных в валюте ипотечных ссуд за год сократились в 14 раз. Более того сейчас, на фоне небольшого укрепления рубля, эксперты не советуют покупаться на относительную дешевизну валютной ипотеки: поведение курсов сложно предсказать даже на ближайшие два-три месяца, а ипотека - "удовольствие" на много лет. Не стоит рассчитывать и на понижение процентных ставок в ближайшем будущем, потому как для самих банкиров деньги дешевле не становятся. "Фиксированная ставка до конца года принципиально не изменится и останется на уровне 14-21% для рублевых кредитов, 12-17% для кредитов в долларах", - говорит член правления Сведбанка Алексей Аксенов.

При выборе ипотечной программы банкиры рекомендуют в первую очередность иметь в распоряжении в виду не порядок процентных ставок, а собственные возможности. В особенности это касается столичных заемщиков, которые когда-то были для банкиров самыми желанными, а ныне - самыми опасными. Ибо как раз москвичам нужны самые большие кредиты: жилье в Москве даже с учетом падения цен остается непомерно дорогим. В то же час даже самый успешный на первый взгляд ипотечный кандидат находится под дамокловым мечом безработицы, вследствие этого банки с особым вниманием относятся к московской ипотеке. Реально на кредит порядка 180-200 тысяч может рассчитывать кандидат с доходом не меньше 3-3,5 тысяч долларов на человека, признаются участники рынка в неформальных беседах.

Pro и contra

По данным аналитиков, рублевые цены на рынке жилой недвижимости Москвы снизились в среднем на 10-15% по сравнению с докризисными показателями. Означает ли это, что аккурат сейчас самый подходящий миг для того, чтобы приобрести ипотечную квартиру? Взгляды на этот вопросительный мотив у экспертов расходятся. Риелторы ссылаются на крайне низкие объемы возводимого жилья - тот самый фактор, по их мнению, уже к концу года может сделаться одной из предпосылок для возобновления роста цен. В то же период спрос на покупку квартир растет, оттого дальнейшего снижения цен поджидать не приходится. "Летом ожидается стабилизация цен, и к осени возможен их увеличение в пределах уровня инфляции", - прогнозирует гендиректор МИАН Дмитрий Кузнецов. Он считает, что с покупкой ипотечной квартиры не стоит тянуть, если есть средства. Даже в условиях повышенного процента переплата за квартиру (в среднем 4-10%), как правило, сводится на нет за счет того, что цены ныне на 10-20% ниже, чем в прошлом году.

Банкиры не до того оптимистичны. Татьяна Невская предупреждает: ипотеку сейчас стоит брать только тем людям, кто на 100% уверен в устойчивости собственного финансового положения.

Эксперты сходятся в одном: долгожданное падение цен на жилье уже произошло, и чудес больше не предвидится.

Keywords: